Diagnóstico inmobiliario

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Heroica Puebla de Zaragoza, Puebla. México.

Creo que el volumen y ritmo de construcción de nuevos edificios es un síntoma del dinamismo de una ciudad. Creo que es un símbolo de que sus habitantes están interesados en hacer negocios, en desarrollar productos y servicios nuevos y aprovechar un estilo de vida moderno. Claro que también puedo estar equivocado. Puede que el incremento en el ritmo y cantidad de edificios se deba a falacias hipotecarias, a ideas que elevan el optimismo de los inversionistas de la construcción o a préstamos otorgados por ambiciosos banqueros que buscan cada oportunidad del sistema financiero para enriquecerse (como ocurrió en la Gran Recesión1.

Este es un pequeño texto que habla sobre una pequeña ciudad al centro de México, sobre los «misterios» de su desarrollo inmobiliario y sobre las oportunidades que el crecimiento demográfico presenta tanto para sus habitantes como para quienes deseen invertir en ella.


Fotografía al pie de la rampa de acceso a la ciclovía elevada con edificios al fondo y carreteras a ambos lados.
Al pie de la ciclovía al sur de la capital de Puebla en la Vía Atlixcayotl.

Si llegas a la Heroica Puebla de Zaragoza, capital de Puebla en México, te encontrarás con una ciudad paradójica, porque históricamente esta ha crecido cada siglo mientras que se ha mantenido como una de las más conservadoras del país. Hablar de ‘Puebla’ es hablar de la «Zona metropolitana Puebla-Tlaxcala»2 de unos 3 millones 200 mil habitantes, que básicamente considera a 38 municipios (entre ellos a la capital) que se conforman como una gan zona (la cuarta más importante de México) gracias a sus relaciones socioeconómicas.

Factores como la cercanía esta zona a la Ciudad de México, las múltiples empresas de manufactura nacional y extranjera que se han instalado en este lugar, la derrama económica de estas actividades primarias, la inversión del estado en desarrollo de infraestructura (avenidas y carreteras principalmente) y el cambio generacional de los habitantes dan pie a la continua inversión en desarrollo inmobiliario.

Para muchos de los oriundos de los municipio y de la capital de esta zona, el aumento de viviendas, centros comerciales y edificios es una agresión a su pacífico estilo de vida. Cierto es que estos desarrollos han venido a cambiar la estructura social. Por ejemplo, las familias nuevas no encuentran en el centro de la capital el espacio suficiente para vivir, tampoco la modernidad que desean ni los precios adecuados y optan ir a las nuevas zonas urbanizadas de los municipios que rodean a la ciudad, esto altera la constitución social de estos poblados, pero los beneficios posiblemente son tan buenos como las complicaciones generadas.

Uno puede notar el cambio ideológico en el conservadurismo de los habitantes al observar que hay menos templos construidos en las nuevas zonas habitacionales, siendo que la religión católica fue un referente del estilo de vida de sus habitantes desde la fundación de Puebla (por algo se le llegó a llamar “Puebla de los Angeles”), hoy la religión es más considerado como un requisito social no obligatorio. Esto me lleva a pensar que esta zona metropolitana está atravesando un cambio profundo y un crecimiento que aunque no es acelerado sí es de raíz, y este cambio en ideologías se nota en las preferencias de vivienda y de estilo de vida.

Los poblanos tienen una especial afinidad por las actividades comerciales, la abundancia de centros comerciales que no ha parado desde hace casi tres décadas es muestra de ello. También se puede notar que esta preferencia por el comercio supera a la de otras actividades económicas porque en los desarrollos inmobiliarios se invierte menos en espacios para la cultura, ya sean teatros o foros. Y también, como en todo México, especialmente gracias a la inversión del estado en combatir la obesidad y la diabetes, en Puebla hay un cambio notable en el estilo de vida de personas de 20 a 50 años que empiezan a preferir membresías de gimnasios y áreas verdes para hacer ejecicio, por lo que muchas zonas de vivienda nuevas deben contar con sitios comunes para el esparcimiento y la salud o al menos estar cerca de centros comerciales con negocios dedicados a esto. ← ¿Otra posible evidencia del cambio ideológico? Dunno, just sayin’…

Pese a este crecimiento demográfico y económico a las afueras de la capital de Puebla, Los contrastes son evidentes cuando se navega por toda la ciudad. Edificios que ya no ofrecen el atractivo a los empresarios y emprendedores ni a familias que buscan viviendas se deterioran sin ninguna atención y al mismo tiempo aquellas familias que vivían rentando en los municipios que ahora son atractivos para los nuevos desarrollos tienen que enfrentar la percepción de valorización que encarece los precios de vivienda y es notorio que no todos aprovechan las oportunidades de tener vecinos con más ingresos. Aún se puede pasar de colonia a colonia y ver la marcada diferencia en el diseño, el cuidado de las aceras, la limpieza de las calles y sobre todo que estos nuevos desarrollos no son solo de una casa aislada sino de grupos de decenas de residencias con todos los servicios incluidos mientras que las viviendas aledañas carecen de tecnologías básicas. Esta es una realidad de México que va más allá de la economía estatal, es un problema de raíz que debe atenderse con sumo cuidado y en el mejor de los casos, tanto los que se mueven a estos nuevos conjuntos habitacionales como el estado y las empresas desarrolladoras de vivienda y bienes raíces deben participar en la mejora social de aquellos que no pueden acceder a una casa nueva.

Fotografía de un edificio blanco de dos pisos con terrazas y balcones y un edificio  de 11 pisos atrás a la derecha
Edificio en renta al centro de la capital de Puebla.
Fotografía de un edificio abandonado con gaffitis en la fachada
Edificio abandonado, a tan solo una calle del edificio de la fotografía anterior.

La pandemia ha venido a desajustar un poco los precios de los inmuebles, especialmente la renta de casas y departamentos. Zonas aledañas a las universidades han pasado de un mes a otro a estar desiertas y como aún sigue en desarrollo el COVID19 la recuperación es lenta. La contracción económica en muchas familias les ha obligado a ser más cautelosos con sus pagos, los mismos arrendadores han mantenido sus precios conservadores para no perder su ingreso, pero pese a la situación pandémica, los desarrollos de nuevos inmuebles y la venta de viviendas ha crecido3, posiblemente se debe a que en este estado de recesión y de catársis por la enfermedad y el confinamiento, las personas consideran que comprar una nueva casa puede ser una buena vacuna contra la crisis.

Pero para mí la parte más interesante de este fenómeno natural del crecimiento demográfico es la construcción continua de edificios.

Fotografía de tres edificios iguales al centro con nubes detrás.
«Edificios trillizos»

Durante años existieron construcciones que nunca fueron ocupadas, lo cuál levantó la sospechas de la legalidad de sus inversiones, se llegó a creer que el narcotráfico estaba invirtiendo en estos desarrollos para lavar dinero (aunque claro esto nunca será comprobable) o que existía una burbuja inmobiliaria, cosa que según los análisis de indicadores demuestran que no hay evidencia de este fenómeno4. También hay sospechas de abusos cometidos por políticos en zonas agrícolas que compraron terrenos a precios ridículos a sus dueños (suposición que necesita una investigación judicial a fondo). Todas estas sospechas fueron fruto de una construcción de edificios que a ojos de los capitalinos no parecía justificada.

Pero creo que los nuevos edificios son un reflejo del optimismo de las empresas de construcción ante las nuevas narrativas del mercado.

La Zona Metropolitana Puebla-Tlaxcala se está enriqueciendo, aunque la pandemia de COVID19 y los efectos de los conflictos de la guerra comercial de Trump contra China, así como el desabasto de semiconductores han afectado a una de las industrias más grandes en fuente de ingresos para la metropoli (me refiero a la industria automotriz), las familias están cambiando sus percepciones sobre la economía. El horario de trabajo en su formato tradicional ha probado a la fuerza que la distribución de las tareas a distancia es muy posible y de hacerse con cuidado es más efectiva que el continuo ir y venir de la oficina. Ahora hay una mayor consciencia de las personas en todo el mundo es de estar más atentos a la salud, tanto física como mental. Y desde hace unas décadas, las familias se están haciendo más pequeñas y las prioridades son muy distintas, ahora con la experiencia del confinamiento, vivir en una casa cómoda y moderna se ve como una necesidad y no un lujo. 

Los edificios son un símbolo de un estilo de vida distinto, especialmente los edificios de oficinas, porque significan que la economía se está transformando a una más dinámica. Las familias nuevas empiezan a considerar serios emprendimientos como un modo de vida que vale la pena intentar, y estos nuevos empresarios necesitan de espacios dedicados para su trabajo. Aunque el trabajo a distancia es una nueva posibilidad, el tener un espacio propio para el trabajo dedicado es una necesidad en muchos casos. No me sorprendería que en este año y el próximo los edificios con sus centros comerciales aledaños disfruten de una explosión de nuevos emprendedores que buscan establecer distintos servicios o comercio de productos que hoy se han vuelto fundamentales y buscarán espacios adecuados para sus proyectos.

Aunque es posible que este optimismo sea meramente temporal, ya que los indicadores económicos dan pretexto para ser pesimistas, las oportunidades hoy son reales, lo único que creo que es urgente, es que el estado debe revisar su estrategia preferencial por las actividades primarias, por las empresas industriales, ya sea intensificando el atractivo de la zona para nuevas industrias o intensificando mucho más el atractivo de Puebla para aquellas empresas en Ciudad de México que han descubierto que el trabajo a distancia es igual de efectivo y tener sedes en Puebla puede ser algo ventajoso para sus empleados.


Al final creo que la capital poblana y su aprovechamiento depende enteramente de sus ciudadanos, de que ellos se hagan conscientes de que la zona en la que viven y el año en el que estamos es en verdad una oportunidad de crecimiento que se puede aprovechar.

Fotografía de una avenida con edificios al fondo y a la derecha.
Edificios nuevos al sur de la capital poblana.

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Fuentes y notas

  1. Guillermo Westreicher (11 de mayo, 2020). Gran Recesión de 2008. Economipedia.com
  2. Zona metropolitana de Puebla-Tlaxcala (PDF).
  3. Pandemia Covid en Puebla no detuvo crecimiento del sector inmobiliario (intoleranciadiario.com)
  4. BX+: México sin burbuja inmobiliaria, 2017 (PDF).

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